Az ingatlanadó tájszabályozó szerepéről

A kormány nemrégiben döntött arról, hogy ha csúszva is, de a konkrétumok kidolgozása után elindítja az ingatlanadót. Homályos célzások, körül nem határolt elképzelések látszanak csak eddig. A kommunikációban megjelenik az is, hogy ez az adónem más adók csökkentésével együtt vezetődne be, ugyanakkor szinte egészen bizonyos, hogy az ingatlanadó háztartások szintjére lebontott adónemként körvonalazódik a kormányzati agytrösztben. Valami olyan kényszerképzete kezd az embernek lenni – és ha ez nem így van, akkor nagyon rossz az erre irányuló kommunikáció – hogy az ingatlanadó tulajdonképpen a működésképtelennek bizonyult luxusadó kozmetikázott és kiterjesztett verziója akarna lenni, amihez vagy rendkívül bonyolult nyilvántartási és értékbecslési mechanizmusra lenne szükség (ez ellentétes a kormányzati struktúra karcsúsítására irányuló vállalt törekvésekkel), vagy rendkívül módon leegyszerűsítő, és ezért igazságtalan helyzeteket fog szülni. Ezek mellett kétségkívül alkalmas arra, hogy az ingatlanérték mesterségesen devalválódjon: az ingatlan adás-vétel hivatalos szerződésein szereplő értéket a tulajdonosok kiegészítő szerződések, bartell ügyletek formájában lefaragják, a tulajdonosok érdekelté válnak az ingatlan tudatos „rohasztásában”, amortizálásában. Az ingatlanokra, mint pótlólagos jövedelem- vagy nyugdíjkiegészítésekre beruházó kisbefektetők nem tudják tartani a versenyt az alacsony hiteleket kínáló, új lakásokra beruházó bankokkal, így az ingatlanamortizáció mértéke felgyorsul, az ingatlanpiac lelelassul, a kínálat letöri az ingatlanok értékét, a tulajdoni viszonyok befagynak, a lakások mobilitása visszaesik a 80-as évek szintjére. Belvárosi szlömösödés, ingatlanelértéktelenedés, az eladásból és vételből származó illetékek mértékének csökkenése várható, azaz amit megkeres az állam ingatlanadóban, azt elveszti illetékben.

Az ingatlanadó lehetősége akkor került mérlegre komolyan, amikor elindultak az olaszországi próbaperek a helyi iparűzési adó jogosságáról az EU-ban. Akkor Damoklesz karjaként fenyegetett a HIPA megszűnésének réme, ezért találták ki idehaza a helyi önkormányzatokat kompenzáló ingatlanadó koncepcióját. A gondolatmenet nem teljesen rossz, de miközben a háztartásokat, végfelhasználókat találja meg az ingatlanpiacon, gyakorlatilag teljesen érintetlenül hagy egy olyan befektetői szegmenst, aki az ingatlanüzlet legnagyobb nyertese a rendszerváltás óta, és amely mérhetetlen károkat okozott a rurál tájban és a magyar területi politikában. Miközben szemtelenül magas profitrészesedést szerzett az ingatlanpiacon. Ha ennek egy része adóként a területi folyamatok kompenzálására fordítódhatott volna, a magyar táj egyensúlyi helyzetben volna. Ha ennek a befektetői rétegnek a megadóztatására tenne kísérletet a kormány, olyan tájszabályozó szerepet tudna betölteni, amely valóban fenntartható módon viszonyulna a természeti és épített értékvédelem, a környezetvédelem, a termőföldvédelem, és a meglévő infrastruktúrák kihasználtsági fokának növeléséhez. Ehhez nem háztartásokat sújtó ingatlanadóra, hanem a befektető csoportok tevékenységét szabályozó (nem ellehetetlenítő, félreértés ne essék) ingatlanérték növekedési adóra lenne szükség.

A helyzet ma a következő. A mezőgazdasági területeken létezik egy földhivatali minősítési rendszer, amely a termőföld védelmének érdekében kategorizálja a szántóterületek minőségét egy 8-as skálán. Ebben a kategóriarendszerben egyrészt nem játszik szerepet az, hogy az adott termőföld Mucsajröcsögén (az istenháta mögött) vagy egy erősen agglomerálódó (és emiatt rendkívül nagy kereslettel rendelkező) térségben helyezkedik el, pusztán a minőség a fontos, amely alapján a művelésből történő kivonás esetén effektive többet kell fizetni egy jó minőségű, mint egy rossz minőségű földterület után. Ez a minősítési rendszer rendkívül zavaros, mert egyrészt a már rég nem létező aranykorona kataszterből származtatódik, másrészt nem köthető helyrajzi számhoz (egy helyrajzi számon belül több minőségi kategóriájú terület is előfordul). Az 1994-ben elfogadott törvény melléklete pontos utasítást ad a kivonásért járó kompenzáció mértékéről, amelynek összege azonban több mint 12 éve nem változott!! Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy zöldmezős beruházások esetén teljesen pitiáner összegekért lehet szántóból átminősítve építési telekké váló földterületekhez jutni. Hektáronként úgy egymillió forint alatt átminősítődik egy földterület, de ha ez a hektár például Budapest határában van, akkor tulajdonosának az átminősítés után akár 100 milliót is hozhat. Nem csoda, ha a rendszerváltás utáni évek a kárpótlási jegyről, privatizációról, rendezési terv gyártásról, zöldmezős beruházásról szóltak. Ami azonban jó a tulajdonosnak, ingatlanberuházónak, az egyáltalán nem jó az önkormányzatnak. Neki erre az új területre infrastruktúrát kell építenie és fenntartania, ugyanakkor belső leromlott állagú ingatlanaiból kiköltözte a „zöldbe”, a rozsdaövezetek, barnamezők és szlömök egyszer már létrehozott infrastruktúrája (közvilágítás, út, közművek) kihasználatlan. Hihetetlen, mekkora átrendeződéshez vezethetne a kezelhetetlen folyamatok terén az átminősítések megadóztatása. Ez a lépés valódi alternatívává tenné a barnamezős beruházást és a városrehabilitációt!

Még olyan látszólag ide ne tartozó dolgokra is hatással lenne ez a formula, mint a parlagfű probléma. A parlagfű ugyanis, mint a neve is mutatja: parlagon él. Parlagok akkor keletkeznek, ha a földet nem művelik. Ha valaki befektetési szándékkal vásárol az agglomerációban szántót, az annak ellenére nem műveli meg, hogy erre még bírsággal is kötelezhetik. Ez nem visszatartó erő. A befektetési célú zöldmezők, alvótelek számát az ingatlan érték növekedési adó számottevően csökkenthetné.

Azt kell megvizsgálni minden ilyen terület esetén, hogy mennyit ér szántóként, rétként, erdőként, és mennyit beépítésre szánt területként. Ha területhasználat váltás történik és ez a beépíthetőség lehetőségét teremti meg, az értékkülönbözettel arányos adót (illetéket) kellene leróni, ami még a beruházás tervezésekor mérlegelési helyzetbe hozza a befektetőt, de nem gátolja meg a beruházást, amennyiben ezek után is ilyen területet tart valaki a legalkalmasabbnak, és mondjuk nem százszoros, csak tisztességes 10-20%-os hasznot zsebel be.

Ugyanilyen mérlegelési helyzetet szükséges létrehozni a területhasználat váltáson túl a szintterület mutató váltás esetén is. Ha egy beruházó egy korábbi beépítés karakterét megszüntetve megemeli a szintszámot egy területen, az az önkormányzat felé költségvonzatot jelent. A több szint nagyobb népsűrűséget, több parkolót, izmosabb infrastruktúrát feltételez, a terhelés növekedése rontja az életminőséget, levegőtisztaságot, zajszint állapotát. Ma a befektetők ezt nem kompenzálják az önkormányzat felé. Megrendelnek egy rendezési tervet, átpasszírozzák a képviselőtestületen és a szakhatóságokon, és uszkve 10-20 milliós ráfordítással 100-200 milliót kaszálnak. A Zsidó negyed lebontásához és átlényegítéséhez tán kevésbé nagy elánnal álltak volna neki, ha ezt az extraprofitot megadóztatják. A házak lebontása helyett így máris alternatívaként jelentkezett volna azok átlényegítése, korszerűsítése, az építet örökség értékeinek megőrzése.

Ahogyan a bankok lenyelték a bank adót (európai viszonylatban a leggyatrább szolgáltatások mellett, a legmagasabb banki költségeket mi fizetjük), úgy az ingatlanfejlesztőkkel is elfogadtatható az ingatlanok értéknövekedése folytán megfizetendő adó. Az eddigi „dőzs” fényében ez fájdalmas dolog, de a módszert nem mi találtuk fel, sok ország él vele tudatos területfejlesztési szabályozóként.